闲着无事，我倒是不介意和黑子、姜有容说道说道。

  “你们想过要在京城买房吗？”

  “想啊！”

  黑子对买房非常上心，他在老家得罪了不少人，从官员到搞地产拆迁的老板。

  全家老小都离开了老家，怕回去被人针对，甚至陷害。

  姜有容也是这种情况，她想要在京城立足，就必须要有自己的房子。

  我依旧闭着眼睛，但是心里开始组织起语言，思绪也仿佛去了很远的地方。

  “远了不说，说说现在我买房的动机。”

  “你们也看到了，四合院很稀缺，如今四合院的房子并不贵，一套三百平的房子，地段普通点，五六百万就能买下，这还是在一二环内。”

  （京城有一环，只是现在不说了。）

  “但是你们要记住，投资任何产品，只选择稀缺的，越是稀缺的资源，将来增值的可能越大，脱手也越是容易。投资要看两个属性，一个是有增值空间，另外一个是容易流通，要不然，光涨价，卖不掉，岂不是砸手里？”

  “其次就是商品房。这种房子有一个天然属性，地段。地段决定了房子的价格，还有其流通能力。而体现在房子地段上的价值有三个，教育资源、医疗资源、最后才是商业资源。”

  “从我选择的房子来说，商业资源都不缺，在二环和三环之间的小区，要么处在商业中心边上，要么是干脆在商业中心规划之中。

  二环内的房子不多，但也买了一些，主要是这些房子大部分都是单位房。

  可这些房子的价值反而是最高的。”

  “其次就是医疗资源，这是就医方便程度来看的，和商业属性一样，并不会起决定作用。

  毕竟住在京城，不会那么深切的感受到医疗资源的重要性，这里有全国最好的医院，也有全国最好的医生，同时拥有全国最多的病人。”

  “医疗属性，在京城被弱化了。”

  “最后一个是教育属性，也是最重要的一个属性，就是现实意义上的学区房。国人注重教育，对下一代的投资，从来不吝啬投入。对于学区房来说，一线城市，看小学；二线城市，看中学；三四线城市看高中，就没有学区房的概念了。”

  “这就是房子的属性，商业针对年轻人，属于当下；教育针对下一代，属于未来；医疗针对老年人，属于过去。”

  “这是一套房子涵盖了人三代人的需求。按照这样标准找到的房子，就是稀缺房产。”

  我一口气说了很多，将房子的功用和价值都掰开了揉碎了，说的明明白白。

  “其次就是金融属性，房子是不动产，拥有抵押，质押，甚至是作为担保的重要属性。哪怕我用最简单的资本构架，我这几天购买的房产至少可以在银行里贷出五亿，甚至更多的贷款。

  如果操作得当的话，十亿也不是不可以，就是需要更隐秘的手段。这些你们都不具备，就不要去想了。”

  “如果我想，我可以一分钱不花，就能从银行里贷出所有买房的钱。当然，我的房产成本将不再是购房款，而是每个月需要还的银行利息。”

  “假如，我能从银行贷出来六亿，而我的购房成本是五亿。

  这些房子出租或者其他用途，可以每年给我带来两千万的房租收益，甚至更多一些的收益。这一点你们不会否认吧？”

  “而多出来的一亿，如果用最稳妥的投资方式，每年也能得到一千万以上的利润。”

  “这已经是三千万了，而我的购房成本不过是利息，每年也就是五千万左右。这关乎到和银行的关系，关系越紧密，利息越低。”

  我购买的房子中，出租能获得不错收益的是二十几套门面房，大部分都是在已经有一定商业氛围的区域。比如说三里屯。

  这些房子眼下的出租收益不高，但是未来可期。

  姜有容和黑子连连点头。

  他们也知道这是干货，站在他们无法看到高度，用俯瞰的视角，指出财富密码的机会。

  “老板，您是说……您一年需要付出的房屋成本是两千万？”

  我笑着点点头：“没错，其实还能更低。甚至通过盈利的方式，免费获得这些房产的使用权。”

  “比如说商铺，我购买的商铺大部分都是几百平到一千多平的房产。这些房产在商业繁荣的时期，根本就不愁出租。但是我可以选择另外的模式出租。”

  “比如说，商业回购的方式。一般民间的借贷在25到30个点，而我的房产本身就能产生10个点的房租收益。如果用商业回购的方式，我价值两亿左右的商铺，瞬间能够套现出两亿的资金。”

  “需要付出的代价就是，约定三年，或者五年之后，以房产加上利息的收入购买回来。打个比方，三里屯一间800平的商铺，可以做酒吧，也可以做餐饮。

  价值在2000万，出租的话，租金在一年200万左右。

  但是用商业回购的办法，2000万我可以现在就揣在兜里，只要和对方约定三年后，我以三千万的价格回购。

  这不是坑冤大头，而是双赢的局面。做酒吧生意的人，有钱，也有势力，但是那种所谓的势力在某些人的眼里，根本就不算是势力。

  他们没有做更大生意的机会，但是兜里有钱。

  我的商业回购建议，可以很大程度上规避酒吧生意风险，同时保障他们的收益。”

  姜有容的脑袋嗡嗡直响，这一刻，她真正意识到，跟在一个成功者的身边，会得到什么样的好处。

  两千万成本，买入五亿的不动产。

  甚至最后这两千万都用不上。

  钱在外面转了一圈之后，又回到我兜里，这比坑人刺激的多，而且都是合法合规的操作。

  姜有容和刘黑子都惊呆了。

  他们原本的社会圈子，根本就不可能看到这样的操作。

  虽说利息是要给银行的，而且每年都要给。

  可这些成本，对于价值五亿的成本来说，不值一提。

  这也是为什么我没有去用贷款买房的原因。

  贷款买房，房产的控制权在银行，对于我来说，操作的空间就少了许多。

  “接下来就是对房地产行业的投资眼光了，一线城市，尤其是京城和魔都的房产，在未来很长一段时间内，下跌的可能不大。

  反而暴涨的机会一直存在。

  这关乎一个生存的法则。

  大量的年轻人涌入这两座一线城市，鹏城和羊城也可以期待。但是变数比较多，就不说了。”

  “年轻人想要在京城扎根，没有房子怎么行？

  对于父母来说，宁愿自己吃点苦，也不愿孩子吃苦。于是每一个怀揣着梦想来到这座城市的年轻人，都是潜在的买房者。”

  “京城有将近百万的大学生，大部分都是从外地考到京城的学生。这些大学生毕业之后，都将面临一个非常艰难的抉择。买房留下，还是看到了繁华之后，灰溜溜的回家？”

  “没有几个人会甘心这么做。”

  姜有容缩了缩脑袋，仿佛我口中的那个考入京城上大学的学生，指名道姓的说的是她。

  “于是价值低廉，房屋面积比较小的房子，就会成为他们的首选，这时期，他们的目标是留在京城，而不是过好。小房子价格低一些，也能承受。”

  “这等于说全国将有一百万个家庭，将全力以赴，涌入京城的买房大军。而且数量每年都会增加。”

  听到这里，姜有容的脸色顿时惨白，她不就是其中一员吗？

  还是家里帮不上忙，连首付都拿不出来的灰姑娘。

  好在她摸到了自己的钱包，而钱包里有工资卡。

  这才让她安心了许多，她好奇的问我；“陈总，我要是买房，买哪里合适？”

  “通州！”

  听到我的回答，姜有容以为听错了，通州？

  在哪里？

  通州算京城吗？

  这又是个灵魂拷问。


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