一、地产股的投资逻辑

  对于资源类投资品，如果你认为某种资源品未来价格会上涨，与其买这个资源品或者资源品期货，不如去买主营这个资源的上市公司，因为这种公司的上涨会有一个成倍的效应，当然如果下跌也是成倍的，所以需要在很确定的情况下购买。

  一样的道理，房地产公司也是这样。

  房地产公司在过去一段时间被打压得惨不忍睹，现在如果房地产环境有所改善的话，房地产公司股价相信会涨得有可能会比房价更多。

  以年报正常披露、市值超过100亿以及没有踩房地产“三条红线”等为筛选条件，从100多家港股和A股房地产行业上市公司中选出了22家公司。

  然后再从财务分析，估值情况，风险系数以及近期的股价走势综合给它们打分，其中财务得分为0-5分，估值得分为0-3分，风险得分为0-2分，也就是说总的得分会在0到10之间，选择得分较高的来考虑投资。

  房地产作为拉动经济的三驾马车之一，自2022年以来已经看到各地房贷开始放松了，这是我们认为房地产股票大概率在未来1-3年大涨的分析逻辑。

  这个投资逻辑是基于国家会像历史上那样用房地产来提振GDP，但是历史不代表未来，谁也不能对未来完全预测正确，而且具体要投资哪家公司一定需要投资者自己对个股做深入分析之后再做投资决定。

  除了龙光集团因为财报造假投资逻辑发生变化，华发集团因为股价涨到位，旭辉是今年9月份通知卖出，其它的四只地产股的投资逻辑还在的。

  二、地产行业现状

  （一）政策层面

  地产支持政策密集出台。

  销售端，中央层面提出“认房不认贷“，并指导商业银行降低存量按揭利率，各地方也延续了托底地产销售的积极政策态度；

  投资端，房地产“三大工程”的提出及推进，对于弥补传统房地产行业转型过程中投资增速的下滑，进而呵护地产行业平稳运行有积极意义；

  房企融资和风险化解端，相关会议及文件多次强调支持头部房企改善资产负债状况、鼓励运用融资工具等，11月深圳国资委表态支持万科，政策对于地产风险的托底意图较为明确。

  （二）市场情况

  1、销售端

  根据房管局数据，年初至今64城成交面积达万平米，累计同比下降15%，环比略有增长。

  各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为0%、-18%、-35%，年初至今累计增速0%、-11%、-30%。

  二手房年初至今累计成交面积7706万平米，同比增速29%，前值29%。

  综上，从房屋成交面积来看，各线城市走势基本一致，新房成交环比增长，二手房成交同比增长。

  2、投资端

  截止到2023年第47周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积万平方米，成交土地规划建筑面积2817万平方米，同比下降42%，成交溢价率为2.3%。

  其中，一线城市成交土地规划建筑面积209万平方米，同比增加88%；

  二线城市成交土地规划建筑面积533万平方米，同比下降60%；三线城市成交土地规划建筑面积2075万平方米，同比下降39%。

  2023年1-10月全国房地产开发投资累计完成额为9.6万亿元，累计同比下降9.3%。其中住宅开发投资累计完成额为7.3万亿元，累计同比下降8.8%。

  2023年10月全国房地产开发投资当月完成额为0.9万亿元，同比下降11.3%，环比下降16.6%。

  其中住宅开发投资完成额为0.7万亿元，同比下降12.7%，环比下降17.0%。

  2023年1-10月全国房屋新开工面积为7.9亿平，累计同比下降23.2%。其中住宅新开工面积为5.8亿平，累计同比下降23.6%。

  2023年1-10月，全国房屋施工面积为82.3亿平，累计同比下降7.3%。2023年1-10月全国房屋竣工面积为5.5亿平，累计同比上升19.0%。

  综上，目前全国土地成交面积同比下降，成交溢价率环比下降；全国房地产开发投资也在下降。截止到今年10月，全国房屋新开工同比降幅扩大，竣工面积同比升幅收敛。

  了解了地产行业的现状，我们接着来看看大家最关心的几家地产公司的情况。

  三、公司情况

  （一）中国海外发展

  中国海外发展是一家从事房地产开发的央企，从业务构成来年看，物业发展为主业，占公司营收比重常年保持在97%附近。

  截止2023年6月30日，中国海外发展实现营业收入891.60亿元，同比下降14.10%；

  实现净利润142.11亿元，同比下降19.22%；

  毛利率为22.61%，资产负债率为58.32%，流动比率为2.19，

  经营活动产生的现金流量净额为337.03亿元，同比增长259.70%。

  综上，从海外发展的最新业绩数据来看，营收与净利润还处于下跌，业绩并未恢复。整体负债不高，且有小幅下滑，流动比率也在2以上，而且经营活动产生的现金流量净额实现了正的增长，财务上还算安全。

  （二）新城控股

  2023年前三季度新城控股实现营业收入712.8亿元，同比增长15.4%；实现归母净利润24.8亿元，同比下降26%。

  归母净利润增速低于营收主要因：

  1）毛利率同比下降3个百分点至18.2%；

  2）资产及信用减值损失同比增加19.4亿元至19.7亿元；

  3）公允价值变动收益同比减少5亿元。期末公司预收款及合同负债1420亿元，为近一年营收1.1倍。

  其它财务指标：2023年前三季度资产负债率为78.62%，同比下降2.74%；流动比率为0.96，速动比率为0.30；经营活动产生的现金流量净额为87.29亿元，同比下降47.58%。

  2023年前三季度新城控股合同销售金额601.9亿元，同比下降35.9%，合同销售面积753.3万平米，同比下降20.9%。

  出租物业数量升至158个，总建筑面积1473.2万平米、可供出租面积893.3万平米，出租率96%；

  累计租金收入75.9亿元，同比增长  13%。前三季度公司累计偿还境内外公开市场债券88.3亿元。

  综上，从新城控股的最新业绩数据来看，营收实现了正向增长，净利润受毛利率下降、资产减值及公允价值变动影响有所下滑。同时，新城控股商业地产发展良好，并积极偿还境内外债券，公司的负债率虽然下降不多，但毕竟也下降了。流动比率与速动比率稍稍有点弱，但目前来看也并没有大的风险。

  （三）万科A

  2023年前三季度万科A实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归母净利润136.2亿元，同比下降20.3%。

  单三季度实现营业收入894.2亿元，同比下降31.6%；实现归母净利润37.5亿元，同比下降22.5%。

  营收与利润双双下滑，主要由于结转量和毛利率下滑：万科A单三季度房开业务结算589.8万方，同比下降38.0%，贡献营收733.6亿元，同比下降37.3%。

  2023年前三季度毛利率17.58%，较去年同期下滑2.05%；单三季度毛利率14.69%，较去年同期下滑3.62%。

  万科A前三季度销售金额2806亿元，同比下降10.8%；单三季度销售金额767亿元，同比下降22.9%。

  前三季度拿地金额794亿元，同比增长41%，拿地强度0.28，均位于一二线城市，上海、东莞、杭州、南京、武汉拿地金额居前五，其中上海全口径拿地金额超200亿元。

  其它财务指标：截至2023年9  月，万科A净负债率53.9%，现金短债比2.2。有息负债结构改善，短期有息负债占比14.8%，较2022年下降5.7%；有息负债中无抵押无质押的融资占比  93.7%。

  融资成本持续下降，前三季度新增融资成本3.64%，单三季度融资成本3.09%。

  综上，从万科A的最新业绩数据来看，万科投资主要聚焦一二线城市，拿地规模同比有所提升。由于结转量及毛利率下滑影响，万科A营收与利润同比出现下滑。

  不过万科A的净负债率不高，而且有息负债也有所改善。整体来看，万科A的财务状况还算稳健。

  （四）保利发展

  2023年前三季度，保利发展实现营业收入1925.06亿元，归母净利润132.93  亿元，同比分别增长23.10%、1.33%。

  其中单独第三季度实现营业收入555.28亿元，同比增长21.63%；归母净利润10.70亿元，同比下降52.84%。

  净利润增幅大幅落后于收入增幅，主要因为本期结转项目毛利率下降。

  2023年前三季度，保利发展整体结算毛利率19.4%，同比下降5.1个百分点；结算净利率8.8%，同比下降3.3个百分点；其中Q3单季度结算毛利率14.7%，大幅低于中报  21.3%的水平。

  保利发展在手资金保持平稳，2023年前三季度销售回笼3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72亿元，环比同期小幅下降4.0%；资产负债率为76.76%，较年初下降1.35  个百分点。

  2023年前三季度，保利发展实现签约金额3351.53  亿元，同比增长4.70%，签约面积1918.59  万平方米，同比减少0.10%；签约销售均价达1.75  万元/平米；新增容积率面积654万平方米，总获取成本1082亿元，平均楼面价1.65万元/平米，其中38个核心城市拓展金额占比99%。

  前三季度，保利发展新开工面积1070万平方米，同比下降38.7%；竣工面积2809万平方米，同比增长21.3%。截止2023年三季度，保利发展合同负债4463.82  亿元，环比微增46.13亿元。

  综上，从保利发展的最新业绩数据来看，保利发展营收与利润保持增长，三季度结转项目毛利率有所下降。资产负债率为76%，相较于年初有所下降；资金回笼率达到了99%，在手资金还是蛮平稳的。同时，保利发展的签约金额稳中有升。整体来看，保利发展还是不错的。

  四、风险提示

  影响房地产的因素太多了，若后续楼市修复程度及节奏低于预期，消费释放持续性不足，行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期等等都会给公司的经营及股价造成冲击。

  五、估值思路

  地产股适合用PB估值，一般认为PB当前分位点小于20%为低估。

  截止11月30日收盘，中国海外发展PB为0.402，PB当前分位点为0.20%；新城控股PB为0.472，PB当前分位点为1.60%；

  万科PB为0.551，PB当前分位点为0.17%；保利发展PB为0.629，PB当前分位点为0%。综合来看，目前这四只地产股都处于历史相对低估区域。

  六、总结

  通过复盘，我们确定了当初地产股投资的逻辑还在的。

  从行业现状来看，政策持续发力，但是从市场数据来看，恢复得不是很好，各线城市走势基本一致，不过截止到目前，新房成交环比有所增长。

  目前全国土地成交面积同比下降，成交溢价率环比也在下降；截止到今年10月，全国房屋新开工同比降幅扩大，竣工面积同比升幅收敛。

  从单独的公司来看，中国海外发展（港股，目前只公布了半年报）与万科A的业绩还在下滑；

  新城控股净利润虽然还在下滑，但营收实现正增长了；

  保利发展目前营收与净利润都是正增长。

  从估值的角度来看，当下的它们都非常的低估。

  当然，地产股的风险还是不小的，我们在投资的时候一定要结合自己的认知、投资目标及风险承受能力综合考虑是否要参与，而且就算参与，也一定一定要分档建仓并控制好仓位。

  注：不同平台数据源存在一定差异，建议重点参考分析思路，不必过度追求数据精确性。本文阐述的仅代表笔者个人的理解和观点，仅作为投资逻辑和方法学习，不作为投资建议，投资有风险，入市需谨慎！


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